知らないと後悔する「持ち家」に関する離婚準備とは?

離婚時の住宅ローンが残った家の財産分与|売らないで住み続けるのは危険?

「離婚することになったけど、家はどうすればいい?」
「家の財産分与で、なるべく失敗をしたくない!」

離婚するときに行うべきことの1つが、財産分与です。夫婦が今まで築き上げた財産を、2人できっちりと分け合います。

財産分与のうち、最も高額となりやすいものが家です。夫婦できっちりと話し合い、揉めることなくスッキリと分けたいものですよね。

しかし、家の財産分与の方法がわからない、と悩む方や、失敗しない方法を知りたい、と思う方は多いことでしょう。

ここでは、

  • 家の財産分与はどうする?住宅ローンが残っている場合は?
  • 家の財産分与でやることリスト
  • 離婚時の財産分与でよくある質問

について解説します。

目次

離婚時の「財産分与」とは

離婚時の財産分与

財産分与とは、夫婦が婚姻中に築いた財産を、離婚時に分配することです

財産分与は法律上でも認められた権利であり、たとえ不倫や暴力などで離婚原因を作った側でも請求することができます。

(財産分与)

第七百六十八条 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。

引用:https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

財産を2人で分け合うときの割合は、原則的に半分です。ただし、法律上で配分が決まっているわけではないため、夫婦で納得さえできれば、自由に設定ができます。

財産分与が夫婦間でまとまらない場合、家庭裁判所に調停の申し立てが可能です(財産分与請求調停)。調停では、第三者である調停委員が、夫婦の話を取りまとめながら、解決に必要な助言をしてくれます。しかし調停でも話し合いが不成立になると、裁判へと移行します。裁判官によって財産の分配割合などが審判されるため、強制的に決まるのが特徴です。

一般的には、離婚と同時に財産分与を済ませます。しかし、DVやモラハラなどの被害を受けている側が耐えきれない、などの理由で、先に離婚をしてからあとで財産分与を行うケースもあります。

注意したいのが、離婚してから2年が経過すると、財産分与が認められない点です。請求期限は「2年」であると、民法で定められています。

(財産分与)

第七百六十八条 

2 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。

引用:https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

財産分与は、離婚したらなるべく早めに行うようにしましょう。

財産分与の対象となるもの

基本的に、対象となるのは「婚姻中に取得した財産」です。夫婦の協力があってこそ、婚姻中に資産が得られたのだと考えられるためです。一方が専業主婦(夫)で無収入だとしても、関係ありません。

では、財産分与の対象となるものを、具体的に見ていきましょう。

預貯金

手元の現金や、銀行口座に預けているお金はもちろん、こっそりと貯めた「へそくり」も、夫婦共有財産として見なされます。

有価証券

株式、国債、地方債、投資信託など。現物をそのまま分割する方法や、売却して現金化してから分割する方法があります。

不動産

土地や建物など。現物をそのまま引き継ぐ方法か、売却で現金化してから分割する方法があります。

自動車

自動車も不動産と同じく、現物をそのまま引き継ぐか、売却で現金化してから分割する方法があります。

退職金

退職金については、離婚するタイミングによって変わります。

退職金が支払われた後に離婚する場合、手元に残った退職金が対象です。すでに生活費などで全て消費していると、対象になりません。

まだ退職金を受け取っていない場合は、もうすぐ退職見込みで受け取りが確実となっている場合は対象です。ただし、婚姻期間に相当する部分だけですので、注意しましょう。

年金

厚生年金または共済年金の部分に関しては、財産分与の対象です。平成16年度に「年金分割制度」が設けられたため、年金事務所などに申込みをすれば、年金が分割されます。

ただし満額部分が対象ではなく、婚姻期間中の保険料納付実績分のみです。

保険料

生命保険や学資保険のうち、資産性のある保険(解約返戻金が出るもの)が対象です。

離婚時に保険を解約してその返戻金を分割する方法、あるいは加入し続ける側が加入しない側へ、離婚時点での解約返戻金の半額を支払う方法があります。

負債

ローンが残っている場合は、プラスの財産からこのマイナス財産を差し引いて精算されます。

ただし、浪費やギャンブルなどの個人的な借金は対象外です。

財産分与の対象とならないもの

財産分与では、すべての財産が対象になるわけではありません。対象とならないものは、「婚姻前から片方が有していた財産」「婚姻中であっても夫婦の協力とは無関係に取得した財産」です。

これらは「特殊財産」と呼ばれ、民法762条にて明記されています。

(夫婦間における財産の帰属)

第七百六十二条 夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産(夫婦の一方が単独で有する財産をいう。)とする。

引用:https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=129AC0000000089

具体的には、以下のような財産です。

夫婦の一方が婚姻前から持っていた財産や負債

独身時代から貯めていた貯金や借金など。これは夫婦の協力によらないためです。

別居したあとにそれぞれが取得した財産

別居をした後に取得したものに関しては、夫婦が協力して得たとは認められにくいためです。

子供名義の預貯金のうち、子ども自身のお年玉やアルバイト代など

お年玉やアルバイト代は、子供自身のものですから、対象外です。

ただし、親が自らのお金で貯めた預貯金部分は夫婦共有財産となり、財産分与の対象となります。

それぞれの家族や親族から相続した財産、または贈与された財産

相続や贈与は、夫婦の協力とは無関係のためです。

ただし、相続したマンション・土地・空き家の管理や運営などで、価値減少を避けるために夫婦が協力した事実があれば、財産分与の対象となる可能性はあります。

財産分与の種類

財産分与には、大きく分けると3つの種類があります。

  1. 精算的財産分与
  2. 扶養的財産分与
  3. 慰謝料的財産分与

清算的財産分与が一般的ですが、扶養的財産分与・慰謝料的財産分与などの方法が行われることもあります。

それぞれについて、以下で詳しく解説します。

精算的財産分与

精算的財産分与は、夫婦が婚姻中に築き上げた財産を、平等に分配・精算することです。財産分与というと、基本的にはこの清算的財産分与を指します。

なお、財産の名義が妻または夫の一方であっても、分与対象です。そのことは、法務省のホームページにも記載されています。

夫婦のいずれか一方の名義になっている財産であっても,実際には夫婦の協力によって形成されたものであれば,財産分与の対象となります。

引用:https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00018.html

たとえば婚姻中に購入した自動車の名義は、夫婦どちらかの名義になっていますが、立派な共有財産です。夫婦でお金を出し合ったり、労働力を提供し合ったりと、お互いに協力したからこそ自動車が購入できたはずだからです。

このように、名義や所有者名は関係なく、夫婦で取得した財産はきちっと平等に分配されます。

扶養的財産分与

扶養的財産分与は、離婚後に夫婦のどちらかが経済的に不安定となることが予測できる場合、収入や資産に恵まれている方が、恵まれていない方へと財産を多く分配する方法です

この方法は、一方が専業主婦(夫)、または障害や高齢などで働けない理由があるケースが多いです。働ける方が、働けない方の離婚後の生活を扶養する意味合いで、財産が多く分け与えられます。分配割合は、お互いに話し合って決定します

慰謝料的財産分与

扶養的財産分与が「一方を扶養する目的」で財産を多く分け与えるのに対し、慰謝料的財産分与は、「慰謝料的な意味合い」で一方に多く財産を分与します

DVや不倫などで離婚する場合、原因を作った側(有責配偶者)は相手に心理的な損害を与えているため、相手に慰謝料を支払わなければなりません。しかし慰謝料を十分に払える額がない、または払いたくないと拒否している場合、財産分与の割合調整によって、解決されることがあります。この場合、DVや不倫による被害者が、多くの財産を手にできます

家の財産分与の方法は?住宅ローンがある場合はどうする?

ここまで財産分与について解説しました。では、家の財産分与は具体的にどうすればいいのでしょうか?また、ローンが残っている場合は、どのようにすれば良いのでしょうか?

ここでは、

  1. 家の財産分与の方法は主に2通り
  2. 住宅ローンが残った家の財産分与はどうする?
  3. 住み続ける場合は要注意
  4. 売却するのがおすすめ

などを解説します。

家の財産分与の方法は主に2通り

一軒家

家の財産分与の方法には、主に

  1. 一方が家を取得し、もう一方は評価額の半分を現金でもらう
  2. 家を売却してその現金を分ける

の2通りがあります。

一方が家を取得し、もう一方は評価額の半分を現金でもらう

夫婦のうちどちらかが家を取得して、住み続けます。そして出ていく側は、その時点における家の見込み評価額の半分を、現金で受け取ります

とくに子供がいて引っ越したくない、家を残しておきたい、という場合に多く選択される方法です。

家を売却してその現金を分ける

家を売って現金化し、経費などを差し引いた残りのお金を2人で平等に分配します。手元に現金が残るため、最も簡単でスムーズな方法です

これらの方法は、住宅ローンが残っていなければ何も問題はありません。しかしローンが残っている場合は揉めやすいため、注意が必要です。

では、ローンが残っている場合の家の財産分与はどうすれば良いのでしょうか?次の項で詳しく解説します。

住宅ローンが残った家の財産分与はどうする?

住宅ローンが残った家のイメージ

住宅ローンが残っている家を財産分与する場合は、

  1. アンダーローンの場合
  2. オーバーローンの場合

それぞれによって、方法が変わります。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、「家の査定価格」が「ローン残債」より上回っている状態を指します。つまり、家を売却すればローンが完済できる状態です。この状態であれば、単純に家の査定額からローン残債を引いた額が、財産分与の対象となります。

たとえば家の査定価格が1,500万円、ローン残債が500万円の場合、差し引いた1,000万円が財産分与の対象であり、これを夫婦で分け合います。原則的には折半されるため、1人500万円ずつです。

なお、家を売却せずそのまま住む場合、家に住み続ける方が、出ていく方へと500万円を支払います。そして残ったローンは、家に住み続ける側が支払い続けるのです。

オーバーローンの場合

注意しなければならないのが、オーバーローンのケースです。

オーバーローンは、アンダーローンとは逆の状態であり、すなわち「ローン残債」が「家の査定価格」が上回っていることです。家を売却したとしても、ローンが完済できません

もしも他の資産が豊富にあって、ローン残債が一括で支払えるなら、ローン支払い後の残りの資産を分配すれば問題ないでしょう。しかし現実には、ローン残債を支払えないケースがほとんどだと思います。

この場合、家に住みながらローンの支払いを続ける方法が考えられます。ローンを借りているのが夫で、そのまま夫が住み続けるケースもありますし、夫がローンの返済を続けつつ妻が住み続けるケースもあります。

しかし後者の場合は、大きなリスクがあるために要注意です。

オーバーローンでどちらかが住み続ける場合は要注意

離婚により家を出る夫

家がオーバーローン状態であり、家に妻と子供が住み続けるが、ローンを夫が支払い続ける場合は注意しましょう

もしも夫のローン返済が滞ってしまうと、家が強制的に競売へかけられてしまいます。すると家から強制退去を迫られ、住処を失うことになるのです。

対策としては、住宅ローンの契約名義を夫から妻に変更することが考えられます。しかし、妻に十分な収入がなければ、名義変更やローン借り換えは困難です。また、仮に変更できたとしても、シングルマザーになると経済的にかなり厳しくなるため、ローンを支払い続けるのは難しいでしょう。

このようなリスクがあるため、夫がローンの支払いを続けて妻と子供が住み続けるケースは、おすすめできません!

家の財産分与は売るのがおすすめ

離婚時の家は売却がおすすめ

家を財産分与する際は、売却する方法がおすすめです。現金化したほうが、夫婦で後腐れなく分配できて、スッキリしますよね

なお、家がオーバーローン状態であり、住み続けるのもローン返済するのも厳しい場合、最終手段として「任意売却」という方法があります。

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい住宅を、金融機関の合意のもとで売却する方法のことです。

オーバーローンでどちらかが住み続ける場合は要注意」でも述べたように、ローン返済が滞ると、家は強制的に競売にかけられます。競売では、市場価格よりもかなり安い価格で売却されるため、非常に損です。

しかし任意売却という形で売り払えば、競売よりも高く売れる可能性があります。また、売却してもローンはある程度残りますが、金融機関との相談すれば、売却前よりも月々のローン支払いが軽くなります。

ただし、任意売却を行うためには、ローンをわざと一定期間滞納しなければならないため、信用情報に傷がつくので注意しましょう。

離婚後の家のローン返済に自信がない、オーバーローンだがどうしても家を売りたい、とお悩みの方は、不動産会社に任意売却の相談をするのも一つの方法です

家の財産分与でやることリスト

上記で紹介した知識を踏まえ、実際の家の財産分与の流れを見ていきましょう。具体的には、以下のような流れで進みます。

  1. 土地と建物の名義を確認する
  2. 住宅ローン契約名義と残債を確認する
  3. 特有財産について整理する
  4. 家がいくらで売れるか調べる

土地と建物の名義を確認する

まずは、土地と建物の名義が誰になっているのかを確認する必要があります

法務局にて登記事項証明書を取得すれば、確認が可能です。

住宅ローン契約名義と残債を確認する

住宅ローンの名義人や連帯保証人、残債や抵当権などを確認しましょう

一般的には不動産の所有者とローン契約者は同一ですが、別々となっているケースもあります。別々の場合、のちにローン返済で揉める可能性があるため、しっかりと確認してください。

これらの内容は、住宅ローン契約時の書類を見れば把握できます。もしも書類が手元になければ、借入先の金融機関に連絡してみましょう。

特有財産について整理する

「対象とならない財産」の項で解説したように、財産分与時では「特有財産」は除外されます。つまり、夫婦の協力ではない資産は分配されません

たとえば以下のような事例が、特有財産に該当します。

  • いずれかの親が頭金を出してくれた
  • いずれかの親から相続した家や土地である
  • いずれかが独身時代から貯めたお金を頭金などに使用した

このような特有財産に該当する金額部分は、支払いをした方の取り分として考慮されますので、注意しましょう。

家がいくらで売れるか調べる

家の値段を調べるイメージ

現時点において、家がいくらで売れるのかを調べます。現在の家の価値が分かれば、オーバーローンまたはアンダーローンであるかがわかり、財産分与の分配額も決まります

家の価値を調べる方法でおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。60秒程度の簡単なフォーム入力だけで、複数の不動産会社に査定依頼ができます。

一括査定サイトは、「複数の不動産業者に同時に査定依頼ができる」点がメリットです。不動産会社1社のみに査定依頼すると、相場が把握できず、不動産会社の言い値となってしまう可能性も。しかし複数社に同時に査定依頼すれば、他社との比較ができるため相場が把握でき、さらに最高値での売却も可能ですよ。

一括査定を利用したからといって、必ずしも売却する必要はありません。とりあえず価格だけ知りたい、という理由でもOKです。お金は発生しないので、まずは気軽に利用してみましょう!

離婚時の財産分与でよくある質問

ここでは、離婚時の財産分与でよくある質問をまとめました。

  1. 結婚前に買った家は財産分与の対象になる?
  2. 結局、家を売らないで住み続けるのはおすすめできない?
  3. 子供がいる場合はどう判断したら良い?

それぞれQ&A方式で回答していますので、ぜひ参考にしてください。

Q.結婚前に買った家は財産分与の対象になる?

A. 特有財産に該当するため、財産分与の対象ではありません。

結婚前に購入した家は、夫婦の協力で購入した財産ではなく、どちらかが独占的な権利を持つ「特有財産」として見なされるため、財産分与の対象とならないのが原則です。

しかし、話し合いによって、一方に家を譲ることなどは可能です。たとえば妻が専業主婦で離婚後の住まいが確保できない場合、扶養的財産分与として妻が家をもらう、という方法もあります。

Q.結局、家を売らないで住み続けるのはおすすめできない?

A. 状況によって異なります。

家を売らずに住み続ける場合は、以下のようなケースが考えられます。

  1. 夫がローン名義人であり、夫がローン返済して妻が住み続けるケース
  2. ローン名義人を妻に変更して、妻が住み続けるケース

とくに前者のようなケースは、おすすめできません。

それぞれについて、詳しく解説します。

夫がローン名義人であり、夫がローン返済して妻が住み続けるケース

結婚指輪を外す妻

このケースはおすすめできません。

夫がローン完済まで確実に支払ってくれるのか、保証はありません。夫としては家のローンに加えて別の住まいの費用もかかるわけですから、経済的な負担が相当のしかかりますよね。しかも会社の倒産や解雇などによって、収入が変動する可能性は十分に考えられます。ある日突然、支払いを放棄して逃げてしまうことだってあり得るのです。

夫がローンを滞納すれば、家が強制的に競売にかけられ、家を出ていかなくてはなりません。家に住み続ける側は、常に「夫が確実にローン支払いしているだろうか」を気にして生活していくことでしょう。これは相当なストレスですよね。

ローンの支払いを確実にさせるため、離婚時に公正証書を作成しておく方法もあります。公正証書があれば、たとえローンの支払が滞っても、強制執行によって給与などの差し押さえが可能です。とはいえ、ローンの支払いがないということは、相手が無収入である状況も考えられますよね。収入や資産がなければ、そもそも差し押さえは不可能です。

どうしてもローンが残った家に安心して住み続けたいのであれば、以下の選択がおすすめです。

ローン名義人を妻に変更して、妻が住み続けるケース

夫がローン名義人であるならば、妻に変更したあとで、家に住み続けると安心です

ローンを借りている金融機関に、名義変更ができるか相談しましょう。あるいは別の金融機関から妻名義でローン相当額を借りて、夫名義のローンを一括返済するという「ローン借り換え」方法もあります。

とはいえ、必ずしも名義変更やローン借り換えができるわけではありません。安定した収入が十分になければ、認められにくいです。パートや専業主婦の方だと、この方法は厳しいかもしれません

ご自身の経済状況と照らし合わせながら、家に住み続けるのかどうか、慎重に検討してみてください。

Q.子供がいる場合はどう判断したら良い?

子供と会話するお母さん

A. 子供の状況やあなたの経済状況次第。ローンが残っているなら売却したほうが安心かも

子供の状況や、あなたの経済状況などから、住み続けるか売却するかを検討しましょう。

住み続けるのであれば、子供は慣れた環境の元で過ごすことができます。とくに幼稚園児以降の物心がついた子の場合、住み慣れた環境での生活を希望し、引っ越しを拒否するかもしれませんね。お子さんの年齢や性格なども考慮して、同じ環境化で過ごすのが良いのかどうかを、検討してみてください。

ただし、ローンが残っている状態で、かつあなたの経済状況が苦しいなら、売却してしまったほうが安心です

何度も述べているように、ローンの支払いが滞ってしまえば、家は強制的に競売にかけられてしまいます。とくにシングルマザーとなると経済的に困窮しやすくなるため、ローン支払いが困難となり、最終的に競売となる可能性も高くなります。

このようなリスクを避けるためにも、なるべくなら任意売却を検討した方が良いでしょう。任意売却であれば、競売よりも高く売れる可能性がありますし、月々の返済額も減りますよ。不安な方は、一度不動産会社に相談することをおすすめします。

まとめ|離婚時の持ち家の財産分与は売却がスッキリして良い

今回、離婚時の家の財産分与についてご紹介した中で、抑えておきたいポイントは以下の3点です。

  • 家の財産分与も基本的には折半されるが、話し合いで分配割合を自由に決めることも可能。特有財産に注意しつつ、現在の家の価値やローン残債を確認しておくこと
  • ローンの返済が滞ると、家は強制的に競売にかけられ、退去させられる。住み続ける場合は、誰がローンを支払うのか、そして完済できるのかをしっかり検討すること
  • 離婚後のさまざまな不安から開放されたい場合は、家を売却したほうが良い

家も他の財産と同じく、離婚時に夫婦で折半します。分配方法は主に、「住み続ける側が出ていく側に評価額の半分を支払う」か「売却して現金化してから分け合う」の2通りです。

離婚時にお互いスッキリとさせたいなら、家を売却するのがおすすめです。現金化させれば分配がスムーズになりますし、ローン問題にも悩まされることがありません。

また、ある程度まとまったお金が手元に残るので、将来について具体的に計画することも可能です。たとえ、売却してもローンが残ってしまう「オーバーローン」状態でも、不動産会社に相談すれば、きっと手助けしてくれますよ。

いずれにしても、具体的な計画を立てるためには複数の不動産会社に一括査定依頼してみて、「いくらで売れるのか」を把握することが大切です

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